リベ大でも賃貸物件の仲介手数料や火災保険を不必要に支払わなくて済むように、ぼったくり業者には注意するよう情報が発信されていますね。
リベ大ブログ 【10万円以上安くできる！？】賃貸物件をお得に借りるテクニックを解説
無駄な支払いをしないために、私も賃貸物件を探す際に仲介手数料について交渉してみました。
物件検索サイト【ホームズ】に仲介手数料について詳しく記載されていましたので、こちらを参考にしました。
【ホームズ】「仲介手数料は0.5カ月分が上限」判決が与える賃貸オーナーへの影響は？
宅地建物取引業法 第46条
第1項 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
第2項 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
宅地建物取引業法 第46条より引用
第1項で述べられている「報酬の額」がいわゆる仲介手数料になります。
「国土交通大臣の定めるところによる」とありますが、具体的にはどのくらいの金額なのでしょうか。
第四 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の1.1倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.55倍に相当する金額以内とする。
建設省告示第1552号第四より引用
仲介手数料は貸主（オーナー）と借主（入居者）合わせて1か月分が上限と法律で決められています。
かつ、オーナーと入居者それぞれの上限は0.55カ月分とされています。
初期費用に「鍵交換費用」が含まれる場合がありますが、借主負担が当たり前なのでしょうか？
国土交通省が出しているガイドラインには、下記のように記載されています（21ページ）。
鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）：入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。
国土交通省住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）より引用
【国土交通省住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）】
今回、スーモで物件を探して、最終的に候補とした物件は2件ありました。
どちらの物件も、取り扱っている仲介業者は、それぞれ1件のみでした。
ちなみに、どちらの仲介業者もアパマンショップのフランチャイズ店です。
物件Aも、物件Bも仲介手数料は1か月分となっていたため、ここは交渉するしかない！と思い、宅地建物取引業法 第46条を引用し、2つの仲介業者に対しメールで問合せしてみました。
また、物件Bは鍵の交換も初期費用に入っていましたので、こちらも国土交通省のガイドラインを引用し、仲介手数料と合わせて問い合わせました。
さすがに、仲介手数料は0.5カ月分が上限、とする判例があり法律でも決められており、
鍵の交換費用も貸主負担が妥当、と国土交通省のガイドラインに記載されていれば
問い合わせをすれば変更されるだろう、と甘く考えていました。
物件Aの仲介手数料は借主100%で紹介している、とのこと。
これに納得できない場合は物件の紹介はできない、との返事でした。
物件Bの仲介手数料も、借主100%との返事で、物件Aの仲介業者と全く同じ返事でした。
かつ、鍵交換費用も貸主の意向で、借主負担との返事でした。
ガイドラインは、あくまでガイドラインであり参考程度との返事でした。
結局、仲介手数料1か月分を払うことで、物件Aに決定しました。
【ホームズ】「仲介手数料は0.5カ月分が上限」判決が与える賃貸オーナーへの影響は？
上記の判決事例と何が違ったのでしょうか。
この判決事例は、契約の案内をした後に、仲介手数料1か月分を提示したため、借主の承諾を得ていないことが問題となっています。
建設省告示第1552号第四にある「当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.55倍に相当する金額以内とする。」の「当該依頼者の承諾を得ている場合を除き」というのがポイントですね。
私の場合、仲介手数料1か月分に納得できないならば、物件の紹介はできない、と言われてしまったため、承諾をせざるを得ない状況でした。
今回のポイントは、物件Aも物件Bも、取り扱いをしている仲介業者が、それぞれ1件ずつしかなかったことが問題だったと思います。
複数の仲介業者が取り扱っている物件であれば、中には仲介手数料がかからない、または安い場合もあるかもしれません。
1件の仲介業者しか取り扱っていなければ、比較の対象がないため難しいと思います。
鍵の交換についても同様です。
相見積もりが基本ですね。
初期費用の一覧に記載されていたもので、上記の3項目は任意だったため、削除してもらいました。
合計で28,600円は削減できました。
結局、不動産に関するずぶの素人が、少しネットで情報を得て、プロに挑んでも全く通用しないことがよくわかりました。
私が、素人から医療や医薬品に関する情報を聞いても、嘘か本当かすぐに分かるように、プロには勝てませんね。
にわかな知識では太刀打ちできません。
鍵の交換について、ガイドラインはあくまでガイドラインであり法的拘束力はない、との返事でしたが、医療の現場ではガイドラインから逸脱した治療を行って問題があると大事になってしまいます。
いろいろな分野で、それぞれ対応が違うと実感しました。
仲介手数料は変更できませんでしたが、何も勉強していなければ消臭抗菌代など不要な費用も払っていたかもしれません。
3万円弱でも、無駄な費用の支払いをしなくて済んでよかったと思っています。
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